2009 年，全球经济经历了二战以来最严重的衰退。为积极应 对，各国政府均出台相关政策，进行大规模的财政干预。这种全球性的联合行动史无前例，有力地协助全球经济走向稳定，其速度之快，大大超出预期。在全球经济衰退的影响下， 新加坡亦未能幸免， 2009 年经济萎缩达 2.0% ，但却远远低于年初预期的 6.0% 至 9.0% ¹ 。

在困难时期取得骄人的业绩

尽管面对极具挑战性的经济环境，嘉茂信托凭借主打生活必需品的优质购物中心资产组合，再次展现其良好韧性，使其在截至 2009 年 12 月 31 日的财政年度中取得出色的财务业绩。 嘉茂信托的可分配收益为 2.8 亿新元，比 2008 年的 2.4 亿新元增长 4,360 万新元或 18.3% 。业绩的改善主要来自于 2008 年 8 月 收购的乌节爱特岭大厦的全年贡献、 2008 年 12 月重新开业的三巴旺购物中心，以及第一乐广场资产增值工程的竣工。此 外，新租约及现有租约续约租金率的提高，也对同比业绩的 改善起到促进作用。

2009 年嘉茂信托的每单位分发金为 8.85 分，较 2008 年调整后的 7.52 分提高 17.7% 。该调整是在考虑了 2009 年 4 月 3 日完成的新单位配售效应后做出的。

由于实施经济刺激配套措施，全球股票市场在创纪录的低利率和财务流动性背景下强力回弹，致使 2009 年年底，嘉茂信托每单位的闭市价达 1.80 新元，比 2008 年 12 月 31 日的 1.59 新元增长 13.2% 。基于每单位 1.80 新元的闭市价，以及嘉茂信托2009 年 8.85 分的每单位分发金，投资收益率可达 4.92% ，即比十年期新加坡政府债券的收益率高出约 220 个基本点。

嘉茂信托旗下的购物中心，多位于人口稠密 , 交通便利的优越地理位置。因此，尽管 2009 年经营环境艰难，嘉茂信托旗下购物中心的客流量仅比 2008 年下跌 1.2% ，其租户的零售总额， 2009 年与 2008 年相比，也只是略微减少 2.7% 。

优化资产表现

2009年第四季度，我们启动了新加坡来福士广场和裕廊娱乐中心的资产增值工程。这两个工程预计将分别于 2011 年和 2012 年有效的推动每单位分发金的增长。

新加坡来福士广场

新加坡来福士广场的资产增值工程，主要是对地下一层空间进行重新配置。此外，我们还通过位于来福士广场地下一、二层的购物区域将现有的政府大厦地铁站和新的滨海中心地铁站通过无缝的购物体验衔接在一起。地下二层连道将是政府大厦地铁站和滨海中心地铁站之间的一条短距通道。该通道完工后，将有三条地铁线将购物者带到新加坡来福士广场。

地下二层通道将增加 12,180 平方英尺的可出租净面积，其中约 63.0% 积已于 2010 年 1 月底被预租。此项扩建工程将需要约 3,320 万新元的资本开支，预计每年可额外带来约 270 万新元的净物业收益，从而为嘉茂信托投资者带来 8.0% 的无债务资本回报率。

裕廊娱乐中心

裕廊娱乐中心的资产增值工程已开始动工，面积更大的新购物中心定于 2012 年第一季度竣工。其吸引人的主要设施之一， 将是位于大厦三层的奥林匹克标准溜冰场。此外，该新购物中心还将设有电影城、超市及美食广场等。

资产增值工程完成后，裕廊娱乐中心的可出租净面积将超过 20 万平方英尺，几乎是裕廊娱乐中心之前的面积的一倍。此外，政府计划在接下来的 10 至 15 年内将裕廊地区打造为充满生机的商业中心和区域中心，新娱乐中心也将因此而得益。此项工程的资本开支估计为 2.0 亿新元。它每年预计将带来约 1,610 万新元的净物业收入和可实现 8.0% 的无债务资本回报率。

提高财务的灵活性

为了改善我们的资产负债情况，嘉茂信托率先采取行动，于2009 年 2 月成为该年度首个配售新单位以减少债务的新加坡房地产投资信托。此次配售采用完全包销，每 10 个单位配 9 个单位，并获得超额认购，包括申请超额附加单位在内的认购率约为 116.1% 。通过该项集资活动，嘉茂信托筹得约 12 亿新元的资金，从而使其资产负债比率由 2008 年 12 月 31 日的 43.2% 下降到 2009 年 12 月 31 日的 30.5% 。

与租户进行密切合作

为了帮助我们的租户渡过困境，我们同他们密切合作，在我们某些购物中心调整业态组合，以应对消费需求的变化。 当新加坡政府宣布为工商业主提供 40.0% 的产业税回扣时，我们把全部回扣转给租户。此外，我们还采取了一系列措施为租户提供帮助，包括调整租赁合同、提高租赁空间的使用效率，与租户合作开展各种营销、促销活动，以提高购物中心的销售量。

2009 年，我们的物业管理团队还为租户组织了五次商业系列 (Biz+ Series) 活动。开展这些活动的目的，是为我们的租户定期安排小型活动，如座谈会、研讨会以及可提高和增加租户价值的活动。这些商业系列活动包括如何利用新加坡政府 6.0 亿新元的技能提升与应变计划 (Skills Programme for Upgrading and Resilience) ; 如何利用政府过渡性贷款计划 (Bridging Loan Programme) 进行融资；如何利用有意投资于零售企业的风险投资家提供的资金进行另类融资，以及如何在经济衰退时期发挥品牌和市场营销的力量等。第五次活动是安排餐饮业租户赴成都、上海、北京进行海外学习考察。这些商业系列活动深受租户欢迎。我们将继续举办更多的此类增值活动。

2009 年嘉茂信托购物中心保持强劲的客流量，许多购物中心每月客流量达 200 万到 300 万人次。全年光顾嘉茂信托购物中心的顾客约达 2.1 亿人次。截止 2009 年 12 月 31 日 , 嘉茂信托的已承诺出租率为 99.8% ，证明了嘉茂信托购物中心依然广受零售商的欢迎。尽管 2009 年经营环境充满挑战，嘉茂信托整个资产组合的续约租金率却比 2008 年的租金率提高了 2.3% 。

增加资产组合

2010 年 2 月 9 日，嘉茂信托宣布拟以 2.7 亿新元的价格收购克拉码头。克拉码头是集餐饮、娱乐、休闲于一体的河畔物业。它位于新加坡河畔，新加坡中央商务区的边缘，距离克拉码头地铁站只有数步之遥，乘搭公共交通十分方便。

该收购是以反映其具吸引力之现金流量的价格进行。按当前 5.9% ² 的物业收益率计算，此项收购预计可产生增值性收益，单位持有人也因此将享有更高的每单位分发金。此举将使嘉茂信托资产规模由 2009 年 12 月 31 日的 74 亿新元增至 76 亿新元³ ，从而巩固嘉茂信托作为新加坡资产规模和市值最大的房地产投资信托公司的领先地位。

2010 年 4 月 14 日，我们将召开嘉茂信托特别股东大会，以寻求单位持有人对该收购提议的批准。

遥遥领先

一年来，商业景气度已有所改善，审慎乐观的氛围主导了新加坡市场。全球经济的发展，预示许多国家的经济衰退已经结束。尽管如此，先进国家的经济复苏的根基仍然脆弱，经济活动要恢复到危机前的水平，不可能一蹴而就。

新加坡贸工部预计 2010 年的经济增长率将介于 4.5% 至 6.5% 之间，而且越来越多的迹象表明零售业已迎来拐点。经济前景的改善和 2010 年两个综合娱乐城的开业，可能吸引更多游客的到来，从而对零售业的发展产生正面影响。今年新增地铁环线站点的开通，也将使碧山第八站，狮城大厦 和新加坡来福士广场等毗邻地铁环线站点的嘉茂信托购物中心受益匪浅。

2010 年，我们将积极管理续租工作，同时进行新加坡来福士广场和裕廊娱乐中心的资产增值工程，以此专注于使嘉茂信托取得持续的有机增长。我们还将继续发掘具有增值潜力的收购机会。此外，鉴于嘉茂信托截至 2009 年 12 月 31 日托管的物业总值约达 74 亿新元，我们还可选择对规模不超过 7.4 亿新元的开发项目进行投资。

自 2002 年首次公开招股以来，嘉茂信托一直在从零售物业中创造价值方面，遥遥领先。作为新加坡首个、同时也是市值和资产规模最大的房地产投资信托，我们确信，嘉茂信托在资产规模、优质资产组合以及积极的资产管理方面，拥有得天独厚的优势。这使它能够把握和利用经济复苏可能带来的各种增长机遇。

鸣谢

雷崇志先生和林之高先生于 2010 年 2 月 23 日分别卸下非执行董事和审计委员会委员的职务。林之高先生将继续留任董事会成员。我们对他们的贡献表现感谢。

林明志先生于 2009 年 11 月 25 日卸任总裁兼执行董事一职。对于他自 2008 年 11 月 1 日以来领导嘉茂信托成功渡过 2009 年的金融危机，我们谨此表示衷心感谢。我们很欣慰，林先生同意继续担任董事会的董事。此外，我们还要感谢董事会的英明领导，以及单位持有人、业务伙伴、租户及顾客给予我们的一贯的鼎立支持，正是这些支持，才使我们得以成功地走过了艰难的 2009 年。