世界经济在2009年底逐步复苏，在2010年继续方兴未艾。随之而来的是人们重拾对金融市场，企业和消费者的信心，促使新加坡经济在2010年强劲复苏。新加坡2010年国内生产总值增长14.5%¹，是2010年全球经济增长最快的经济体之一。这是在2009年全球经济危机造成新加坡国内生产总值萎缩0.8%之后的强势反弹。

一贯良好的业绩

2010年，在经济条件日益改善、入境游客数量增加和消费支出趋于健康的背景下，我们的零售商也逐渐乐观。这促使嘉茂信托2010年的物业出租率上升，租金收入提高。

截至2010年12月31日的财政年度，嘉茂信托的每单位分发金(DPU)为9.24新分，比2009年的8.85新分增长4.6%。业绩的改善主要来自于2010年7月收购的克拉码头（Clarke Quay）的半年贡献、以及新租约和现有租户续租所带来的正面收益。

2010 年12月31日，嘉茂信托的单位收盘价为1.95新元，而2009年12月31日的单位收盘价则为1.80新元，同比上涨8.3%。根据收盘价和每单位分 发金9.24新分计算，2010年嘉茂信托的投资收益率为4.7%，比10年期新加坡政府债券的收益高出约200个基准点。2010年全年持有嘉茂信托的 投资者可享有13.5%的年回报率。

在首次公开招股后的八年中，尽管经济中出现一些异常现象，嘉茂信托经受住了时间的考验，并自2002年7月上市以来，在各个商业周期中一直保持一贯良好的业绩。自2002年7月17日至2010年12月31日的期间，单位持有人的总回报率高达 177.3%，嘉茂信托的可分配收入则以24.1%的复合年增长率增长。从2003年的6,490万新元增加至2010的2.948亿新元。此外，嘉茂信托也保持每年租金增长的业绩记录，即使是在2009年全球与国内经济低迷的形势下也是如此。

可持续增长

无论是以市值还是以资产规模衡量，嘉茂信托都是新加坡首支、也是最大的房地产投资信托。嘉茂信托的巨大规模和在零售业的领先地位，是其主要竞争优势，这为 我们实现长期可持续增长创造了诸多机会。这些竞争优势，使我们能够与租户和供应商建立并保持牢固的合作关系，并吸引新加坡不同类型的消费者。巨大的规模也 使我们更轻而易举地吸引和留住业内的顶尖人才。

此外，我们在2009年采取的各种措施，使我们在困难的一年得以加强嘉茂信托的资产负债表，优化资产绩效和坚持经营原则，并强化了我们的资产组合，使我们能够以准确的定位充分利用2010年及未来的增长机会。

活跃的租赁业务

随着零售业租赁市场呈现强劲迹象，2010年嘉茂信托旗下的所有资产组合都取得了良好的租金增长。嘉茂信托旗下的房地产续租租金率比前一年的租金率增长6.5%，相比之下，2009年只增长了2.3%。

2010年，嘉茂信托旗下商场的顾客流量比2009年增长了3.8%，租户的总零售营业额上升6.4%。在过去八年中，嘉茂信托还一直保持着近100.0%的出租率，拥有卓越的业绩记录。截至2010年12月31日，嘉茂信托旗下房地产组合的出租率高达99.3%。

与 租户的互动和定期交流仍是我们经营策略中的关键。2010年，我们的物业管理团队组织了四次“商业+系列”(Biz+ Series)活动，其中包括一次农历新年聚会，为建立租户之间、租户与我们之间的交流网络提供一个平台。此次非正式聚会受到热烈欢迎，吸引了400多个 租户参与。其他三次“商业+系列”活动，包括举办如何提高客户服务水平、如何发掘大量希望进入新加坡的中国消费者的商机、以及如何提高租户的视觉营销艺术 等等的研讨会。

增值的资产改良项目

资产改良仍然是嘉茂信托的一个主要增长引擎。2010年10月，我们完成了新加坡来福士城的资产改良项目。改良工程包括重新装修购物商场的地下一层，新建 连接政府大厦地铁站（City Hall MRT station）和滨海艺术中心地铁站（Esplanade MRT station）的地下二层通道。此项目将使新加坡来福士城的营业净利润在2011年之后每年增加310万新元²，高于当初预算的270万新元。这相当于9.0%的无负债投资回报率，高于当初预算的8.0%。

在 JCube（前称裕廊娱乐中心），资产改良工程正在全面展开。这个面积更大的崭新的购物中心于2010年5月动工，预计将于2011年底竣工。该资产改良 项目的资本支出经过修订之后，预计约为1.65亿新元；由于建造成本较低，资本支出比之前的预算少了3,530万新元。该改良工程可望将该项目的无负债投 资回报率提高至9.7%，远远高于初期预算的8.0%。

虽然收购碧山第8站购物广场和淡滨尼广场（两家商场都是嘉茂信托 2002年上市时的种子资产）已有八年之久，我们仍能在2010年从这两个现有资产中获益。2010年10月，在淡滨尼广场，我们将一些零售商铺进行重新 配置，迁移现有的一个德士站，以创造面积约1,800平方英尺的新店面。2010年11月，我们完成碧山第8站两层楼的新餐饮附翼大厦的工程，其净租用面 积约为3,500平方英尺。这两大资产改良工程的资本支出约为680万新元，有望使嘉茂信托每年营业利润增加大约110万新元，无负债投资回报率约为 15.5%。

我们已经于2011年1月开始实施The Atrium@Orchard的资产改良工程。预计此项目耗资约1.5亿新元，预计工期21个月。工程将对办公区进行调整，以开辟三层新的面积约12.7 万平方英尺的零售区域。新建零售区将与狮城大厦连为一体，使整个零售净租赁面积扩大至62.5万平方英尺，为顾客创造无间断的购物体验。

可增进收益的收购

2010年7月1日，嘉茂信托耗资2.68亿新元完成对克拉码头的收购。收购全由借款支付。随着这宗可增进收益交易的完成，截至2010年12月31日， 嘉茂信托所拥有的房地产已达到15项，其资产总额约81亿新元，高于一年前的14项房地产和74亿新元的资产规模。

因 为克拉码头的顾客中超过40.0%是游客，这宗收购为嘉茂信托得以从2010年大量到访新加坡的游客中获益，提供了新的平台。在2010年，得益于经济形 势的好转和两大综合娱乐城的开放，新加坡的入境游客数量比2009年增长了20.2%。克拉码头的游客流量也相应地同比增长5.8%。在2010年，克拉 码头14个到期租约以高于上期10.0%的租金率续约或转租，使得嘉茂信托享有良好的租金增长空间。

2011年2月，嘉茂信托公布了以2.95亿新元收购位于维多利亚街白沙浮广场对面的Iluma购物商场。这将能进一步加强两家商场的整体顾客吸引力。

积极的资本管理

健全的资本管理为嘉茂信托的可持续增长提供了稳定的基础。为创造更加牢固的资本结构，配合嘉茂信托的持续增长势头，我们在2010年实现了资金来源多样化，积极争取更长的债务期限，并使更多的资产解除抵押。

在 这一年中，我们利用蓬勃的债券市场和低利率环境，五次发行期限更长的四年期、五年期和七年期的中期债券，共集资约12亿新元。其中包括成功发行总额五亿美 元（约合6.995亿新元）的五年期中期票据，作为20亿美元无抵押“欧洲中期票据”计划的一部分，成为发行此类票据的首家新加坡房地产投资信托。所筹的 资金使我们得以对2010年到期的4.4亿新元借款进行再融资，并提供收购克拉码头所需的资金。

我们本着积极的资本管理策略，于2010年10月购回价值一亿新元的可转换债券，从而使嘉茂信托可转换债券的债务总额减至5.5亿新元。

截至2010年12月31日，嘉茂信托的借贷比率为35.9%，平均借贷成本为3.7%，债务组合维持在健康水平。目前，在嘉茂信托旗下的15项资产中，六项没有任何债务负担，从而使我们拥有更大的财务灵活性。

2011年2月，CMT设立了25亿新元的零售债券计划，并向公众及机构投资者推出了其首支价值三亿新元的两年期零售债券，年利率为2.0%。

展望

新加坡在2010年取得14.5%的经济增长。该高增长率，是基于2009年的较低基数，因此，在2011年将难以再次出现如此高的增长率。虽然新加坡贸 易与工业部强调全球经济仍易受一些下行风险影响，如美国和一些欧洲国家经济的疲软，但其预计2011年新加坡经济仍将适度增长，增长率介于 4.0%-6.0%之间。

在这样的背景下，2011年新加坡零售业的前景总体来看依然是正面的。低失业率、可支配收入增长和蓬勃发展的旅游业，有望继续提升嘉茂信托资产的业绩。

迈入2011年，我们将努力确保在JCube和The Atrium@Orchard 的资产改良工程顺利进行。同时，我们将继续采取积极的租赁续约管理措施，促进租赁业务的有机增长，在专注于潜在的收购机会的同时，继续有选择地投资于一些 未开发的并能够创造长期价值的发展项目。

致谢

在此， 我们谨向于2010年5月加入董事会的新董事Richard R. Magnus先生和陈建秋先生(Mr Tan Kian Chew)表示热烈欢迎。他们的丰富经验和专业知识将成为董事会的宝贵财富。

此外，我们还想借此机会感谢董事会给予我们的明智建议，并感谢我们的单位持有人、业务伙伴、租户、消费者及各位员工一路来给予我们的鼎立支持。正是因为他们的付出，我们才能在2010年以及过去的八年中始终保持着良好业绩和持续增长。